海口市发展保障性租赁住房实施办法政策解读
一、《实施办法》出台背景
保障性租赁住房是住房保障体系的重要组成部分，发展保障性租赁住房，是建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的重要举措。2022年7月13日，海南省住房和城乡建设厅联合九部门印发《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(琼建规〔2022〕12号)，同年11月18日，海南省住房和城乡建设厅联合海南省自然资源和规划厅印发《关于支持利用存量房屋发展保障性租赁住房工作的通知》(琼建住房〔2022〕416号)，明确了发展保障性租赁住房的基础性制度和支持政策。为了加快发展保障性租赁住房，规范保障性租赁住房管理工作,我市结合实际，研究制定了《实施办法》，经市政府审议同意印发实施。《实施办法》主要对保障性租赁住房筹集方式、建设规范、项目认定、准入条件、配租及监督管理等作出明确规定，是当前和今后指导我市发展保障性租赁住房的重要操作性指导文件。
二、《实施办法》主要内容
《实施办法》共七章三十四条。第一章总则，规定《实施办法》的制定目的、适用范围、保障性租赁住房的定义、部门职责以及信息化管理;第二章筹集与建设，规定保障性租赁住房的筹集方式、建设要求和标准;第三章项目认定，主要规定保障性租赁住房项目认定主体、申请人及申请材料、认定具体程序以及续期申请等;第四章申请与配租，主要规定准入条件、申请材料、申请限制以及审核程序等内容;第五章租赁管理，主要规定保障性租赁住房租金价格确定以及收回房屋的条件等内容;第六章监督管理，规定保障性租赁住房的日常监管、禁止分割、以及取消保障性租赁住房项目的具体情形;第七章附则，规定运营管理单位范围、利用存量房屋发展保障性租赁住房的项目的管理规则以及相对集中行政审批的适用等内容。
三、《实施办法》重点内容解读
(一)关于筹集方式。《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)强调，从实际出发，因城施策，采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给。琼建规〔2022〕12号文结合海南省情实际，规定保障性租赁住房主要通过盘活改造各类闲置住房、改建闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋来筹集房源，可适当采用集中新建、项目配建、租赁补贴等其他方式增加房源供给。《实施办法》结合本市实际，明确规定保障性租赁住房的房源主要通过新建、项目配建和存量盘活三种方式筹集。
(二)关于建设规范。国办22号文件对保障性租赁住房套型建筑面积的要求是以70平米以下小户型为主。琼建规〔2022〕12号文规定，项目中70平方米以下的小户型要占到70%以上。利用闲置住房改造或者非居住存量房屋改建的，可适当放宽住房建筑面积和户型比例要求。《实施办法》结合本市实际，明确规定保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。可适当筹集、建设少量三居室、四居室房源，集中新建的项目，建筑面积应不少于2000平方米或30套(间)，且项目中70平方米以下的小户型占70%以上。
(三)关于项目认定。为明确保障性租赁住房项目申报和认定流程，《实施办法》规定了认定主体、申请材料、认定具体程序以及续期申请等内容，同时明确规定，保障性租赁住房应当取得保障性租赁住房项目认定书并竣工验收合格后，才能投入供应。
(四)关于准入条件。保障性租赁住房主要面向进城务工人员、新就业大学生、引进人才以及城市基本公共服务行业从业人员等新市民、青年人供应，同时《实施办法》还规定申请保障性租赁住房应当同时具备的条件，一是申请人应该具有本市户籍或在本市就业、居住;二是申请人及家庭成员在申请的保障性租赁住房项目所在辖区范围内无住房或者家庭人均住房建筑面积低于本市城镇居民家庭人均住房面积50%。
(五)关于申请材料。《实施办法》明确规定申请保障性租赁住房应当提交的主要材料，一是申请人家庭成员的身份证件、户口簿、婚姻状况印证资料(已婚提供结婚证，离异提供离婚证或法院民事调解书或判决书，单身提供未婚承诺书);二是非本市户籍人员提供在海口市的居住证、劳动合同、企事业单位聘用协议、社会保险缴纳凭证、营业执照等印证资料(选其一提供即可)。
(六)关于审核程序。《实施办法》明确保障性租赁住房的审核程序 ，运营管理单位首先对材料真实性进行核实，核实确认后提交市住房保障实施机构、园区管理机构审核，市住房保障实施机构、园区管理机构通过数据共享的方式，对申请人的户籍、婚姻、社保、住房等情况进行审核。审核通过后，由运营管理单位与申请人签订保障性租赁住房租赁合同并办理入住手续。
(七)关于租赁管理。一是租金。《实施办法》明确保障性租赁住房租金实行政府指导价，不超过同地段同品质市场租赁住房租金的90%，同时运营管理单位应当在政府指导价规定的幅度内确定租金，且年增幅不得高于5%。二是租期。《实施办法》明确保障性租赁住房租赁合同期限原则上在一年以上，最长不超过三年。租赁合同到期后，承租人经市住房保障实施机构、园区管理机构重新审核仍符合准入条件的，可以续租;不再符合的，应当退出。三是明确运营单位终止租赁合同，收回已承租的房屋的具体情形。
(八)关于监督管理。为规范保障性租赁住房项目建设筹集和运营管理工作，《实施办法》明确了对保障性租赁住房项目的监督管理措施，一是明确区住房和城乡建设部门和园区管理机构的日常监管职责;二是明确保障性租赁住房不得分割登记、分割转让、分割抵押;三是明确取消保障性租赁住房项目的程序和具体情形。
