《海口市老旧住宅区自主改造试点工作指导意见》
实施时间
《意见》自9月24日起施行，有效期两年，适用于海口市主城区内的老旧小区自主改造试点工作。
何为自主改造？
自主改造是指老旧住宅区全体业主有意愿，由全体业主作为改造主体，通过自筹资金或自主对外招商合作，根据《意见》及相关规定，经市政府批准，依照规划自行实施小区整体或部分拆除重建，享受相关优惠政策的改造模式。
不接受《意见》相关条件的其他自主改造活动，依照有关规定办理，不享受《意见》有关优惠政策。
什么是老旧住宅小区？
老旧住宅区是指用地性质为国有建设用地，以居住功能为主，因建筑使用年限久，管网设施老化、建筑质量差、存在较大安全隐患、基础设施缺失严重、宜居条件较差且地块相对独立、产权清晰的城市居住区、厂矿生活区。
认定条件
80%以上面积建筑使用时间超25年
房屋以居住功能为主，80%或以上面积的建筑建成使用时间超过25年，确需要通过改造满足住宅规范标准、改善居住条件的。
房屋长期渗漏水被鉴定为危房
房屋以居住功能为主，居住建筑面积80%或以上使用时间超过15年，且建筑物满足下列条件之一的：
（1）主要承重构件损坏，房屋沉降，外墙、地坪开裂，房屋长期渗漏水；
（2）建筑消防设施、安全疏散达不到规定标准、不符合现行抗震设防要求；
（3）被鉴定为C级、D级危房；
（4）房屋不满足住宅设计规范强制性条文规定、居住功能缺失。
场地低洼常年涝灾严重
住宅区整体存在比较严重的综合安全隐患、场地低洼常年涝灾严重或交通及配套设施不全等情形的。
哪种情况享受优惠政策？
01、新建总建筑面积中包含回迁安置房、配套建设的可售商品房、办公用房、商业用房等，符合《意见》规定的现状建筑3倍面积以内部分，可享受相应优惠政策。其中，回迁安置部分按拆除的现状建筑面积1.2倍计算，免交市政基础设施配套费，其余部分面积的市政基础设施配套费由规划主管部门按30%收取。
02、自主改造项目回迁安置部分房屋的，不动产权属初次登记费、不动产他项权利登记费免收，不动产所有权证工本费等其他各项行政事业性收费按标准的30％缴纳。
03、对改造安置住房建设用地部分的面积免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。
04、自主改造项目中建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
05、业主选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。业主选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
06、电力、通讯、市政公用事业等企业要对自主改造项目给予支持，有线电视和供水、供电、供气、公交、排水、通讯、道路等市政公用设施，可由相关单位出资配套建设，市政府积极协调相关市政公用事业企业给予缴纳入网、管网增容等经营性收费的减免。对整体改造的项目，涉及拆除的非居住建筑面积占比超过20%的部分，或居住建筑年限在15年以下，且不满足《意见》规定有关条件的部分，原则上不享受《意见》规定的优惠政策。
改造要求
改造项目需征得100%业主同意
改造项目符合相关要求，在征得100%业主同意后，经所在区政府审查，报市政府审批，可列入区政府老旧住宅小区年度改造计划。对可在年度内开工建设安置用房的项目，可经市政府批准，上报省住建主管部门，纳入本年度或下一年度棚户区改造计划，并享受《意见》规定的相关优惠政策。
允许同一实施单位对老旧小区统一改造
单宗土地权属清晰的老旧住宅区自主改造项目，用地规模一般不小于5亩。允许同一实施单位整合相邻产权清晰的老旧小区统一改造，或跨区域对多个产权清晰的老旧小区统筹安置、整体测算、按规划要求改造。
鼓励新建项目与相邻自有产权清晰的老旧住宅区整合建设，老旧住宅区对应的建设部分按《意见》享受相关优惠政策。
规划要求
承接政府公共设施用房可增加容积率
《意见》规定，自主改造项目建设应符合城市控制性详细规划要求。确需调整规划的，应对调整规划的可行性进行论证，按程序批准后方可实施。原则上新建建设规模应不超过符合《意见》规定的拆除改造建筑面积的3倍，且改造项目住宅容积率原则上≤3.5，涉及商业配套建设的可在3.5容积率基础上按不超过30%上浮。
对有条件承接政府需要安排的公共服务设施用房的改造项目，在规划可行的前提下，可适当给予增加容积率，按提供公共服务设施用房的2倍面积补偿。公用服务设施建设完工后应无偿移交给政府相关部门。
土地和房屋
流转土地使用权，可通过土地使用权交易作价入股等方式流转
《意见》规定，符合情形的老旧住宅区，改造宗地上的业主和实施单位可以通过土地使用权交易、作价入股等方式流转土地使用权，因土地使用权流转产生的税费，需要缴交的部分，由双方按规定承担或另行协商处理。涉及改变土地用途、增加容积率、延长使用年限需要缴交的相关费用按国家和省、市有关规定办理。
老旧住宅小区项目建设用地属于国有划拨类型的，由现状不动产所有权业主向市土地管理部门申请，结合现行规划条件评估，通过补缴土地出让价款方式调整为出让地。
属于政府单位、国有资产，土地证载用途属于非居住用地，实质上已部分或全部建设住宅的，可根据住宅房屋使用现状，在厘清国有资产后，根据住宅房屋产权证登记用途，可向相关部门申请，将住宅所占的土地调整为居住用地，涉及划拨土地转为国有出让用地的，补交土地出让金。
单位公有住房
购买完全产权并补足房款 职工拥有100%房屋产权
《意见》规定，改造项目涉及国有企业、政府资产性质的划拨、出让建设用地，以及除房改房、集资房之外的房屋，均按国有资产认定。
属于国有单位职工居住或按房改政策购买的海口市单位公有住房按以下方式处理：
（1）职工原经省或市房改办批准按完全产权购买单位公有住房，已按省或市房改办核定房价款额缴交了部分房价款但经产权单位同意并由职工补足相应房价款的，视为职工拥有100%房屋产权。
（2）职工原经省或市房改办批准按部分产权购买单位公有住房，且已按省或市房改办核定房价款额交清相应房价款项的，职工向原产权单位缴交单位部分产权按现房屋类似房地产市场评估的价款后，视为职工拥有100%房屋产权。职工不缴交的，按原批准产权比例分别由职工和原产权单位办理。
（3）职工原所购单位公有住房未经省或市房改办批准，但职工已按房改政策缴交了全部房价款，产权单位同意放弃产权的，视为职工拥100%房屋产权。职工已按房改政策缴交了部分房价款的，参照《意见》相关规定办理。
回迁安置建设
户型设计方案需征得业主同意
回迁安置房的总体布局、建筑设计方案、户型设计方案应征得专有部分占改造范围内建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。
为维护业主利益，保障项目实施，在合作改造协议签订时，实施单位应提供与本项目投资额相等金额的银行保函以保障建设工程实施。涉及分期建设的，实施单位应优先完成回迁安置房建设。未经合法人数业主同意，实施单位不得随意转让、转包改造项目。
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